S’installer dans les Pouilles : notre achat immobilier-Partie 1

Je suis heureux de vous partager un premier article pour vous décrire le processus de notre achat immobilier dans les Pouilles, plus précisément dans le Salento qui se situe dans le sud du talon de la botte. Lorsqu’on parle des Pouilles, on pense souvent à la Vallée d’Itria avec les villages de Locotorondo, Alberobello et ses Trullis, Martina Franca etc…

1. Les premières recherches immobilières

Le Salento

Ce que nous recherchions :

• une région typique de l’Italie dans laquelle on ne vous parle pas anglais, ou allemand plutôt me concernant 🙂 dès qu’on remarque que vous êtes étranger.
• Être au calme tout en étant bien placé afin de profiter des avantages d’une excellente situation.
• Pour les autres critères, je vous renvoie à un précédent article https://etre-libre.com/s-installer-dans-les-pouilles-pourquoi-le-salento/

Le Salento « démarre » à partir de la magnifique Lecce « La Florence du Sud » et s’étend jusqu’à Santa Maria di Leuca, à l’extrême sud. Il y a vraiment de quoi faire et visiter car aucune ville n’est vraiment loin.

Une situation géographique idéale

Par exemple, dans le village dans lequel nous avons décidé d’investir (Galatone), nous sommes à 1/4 d’heure de la plage (Santa Maria al Bagno) et de Nardò « La petite Lecce », 20 minutes de Gallipoli et de Galatina, 1/2 de Lecce (et ses 100 000 habitants avec tout ce qu’il faut en terme de shopping).

Les sites internet et les vidéos Youtube que nous avons utilisés

Par exemple :

• Immobiliare.it https://www.youtube.com/channel/UC6b7bqQ4x-u1ebp8FwFgFLQ
• Idealista : https://www.idealista.it/ nous avons principalement utilisé Idealista.
• Casa.it https://www.casa.it/
• Nous avons aussi beaucoup exploré des vidéos d’agents immobiliers. La majorité sont en anglais. Les plus qualitatives pour nous : https://www.youtube.com/@Justdreamitaly et https://www.youtube.com/channel/UC6b7bqQ4x-u1ebp8FwFgFLQ

Ce que nous avons appris rapidement

• Les prix affichés sont négociables
  • Pas forcément plus qu’en France, qu’en Corse ou en Nouvelle-Calédonie (NC)
    • Tout dépend bien sûr du produit et de l’évaluation qui a été par l’agence immobilière. Je dirais dans une fourchette de 5 à 10% pour des biens « classiques ».
    • Pour des biens atypiques, type ruine ou entièrement à réhabiliter, on est sur une autre démarche. Le montant des travaux entre en ligne de compte par rapport au prix marché.
• Les photos sont parfois trompeuses
  • Pas plus qu’ailleurs. Par contre, si nous nous étions basés que sur les photos de l’annonce sur Idealista, vu leur qualité, nous n’aurions pas visité le bien que nous avons finalement acheté.
    • En revanche, les nombreuses photos (quelquefois plus de 20 photos et cela peut monter jusqu’à 40 ou 50) et documents (plans) permettent de mieux comprendre la distribution des pièces. Et se projeter plus facilement que quelques photos en France ou en NC.
    • Le grand plus ici est que l’adresse précise du bien est généralement indiquée. Moins de temps qu’en France ne serait-ce qu’à demander la situation précise du bien.
• Certaines logements paraissent difficilement exploitables
  • Disons que dans le Salento, il y a beaucoup de biens à réhabiliter entièrement. Dans lesquels il faut tout reprendre. Cela peut-être un plus lorsqu’on aime les travaux comme nous…et sinon rédhibitoire pour celles et ceux qui recherchent « du clés en mains ».

Les différences avec la France et la Nouvelle-Calédonie

• Mandats moins exclusifs
  • En tous cas, l’envie de faire des affaires donc peut-être plus de partenariats entre les agences au regard de nos expériences en Nouvelle-Calédonie, à Biarritz et en Haute-Corse.
• Relations plus directes avec les propriétaires
  • C’est un cas particulier pour notre achat dans les Pouilles car nous vivons dans le bien alors que la vente définitive aura lieu au plus tard d’ici la fin de l’année. Forcément, nous avons des contacts avec le propriétaire pour des aspects logistiques que l’agence immobilière ne connait pas forcément.
• Les agences immobilières
  • Tout comme en France, les agences immobilières italiennes signent un mandat de vente avec le propriétaire. En France, tout comme en Calédonie, les agences sont plutôt neutres. En Italie, elles vont plutôt défendre les intérets en priorité du vendeur.
  • C’est la raison pour laquelle, nous étions heureux d’être accompagnés pour ce premier achat à l’étranger (même si nous sommes en Europe) par Marco Montini qui lui se présente plus comme un chasseur immobilier qui protège les intérets des acquéreurs.

2. Trouver LA maison

Le coup de cœur

• la première visite : de cet ancien Palazzo au coeur du centre historique de Galatone a été une évidence. Il faut dire qu’on en a visité des biens avec Estelle. En un regard, on sait si cela ira plus loin.
• les émotions : Une sensation de bien être immédiat. Cela avait été le cas aussi en Corse et à Biarritz.
• les points forts : 3 appartements indépendants dans un même ensemble immobilier. Dans un centre historique avec les plafonds en étoile à plus de 4 mètres, terrasses-roof-top, un garage. Du potentiel de rénovation.
• les défauts acceptés : La proximité des voisins car nous sommes dans un centre historique.

Les questions essentielles à poser

• Situation cadastrale : 80% des biens en Italie doivent régulariser leur situation cadastrale. C’est bon à savoir avant. Nous avons eu une problématique similaire en Corse que nous avons apprise après la vente définitive. Nous avons réglé le problème à l’amiable. C’est sûr que cela aurait été mieux que ce soit fait avant par les anciens propriétaires.
• Présence d’hypothèques : C’est dans la mission du notaire de vérifier ce point comme les servitudes et autres indivisions qui pourraient entraver le bon déroulement de la vente.
• Conformité urbanistique : En général, cela va avec la situation cadastrale et les travaux réalisés sans obtention de la conformité. Ce sont des aspects qu’il vaut mieux régler avec le propriétaire avant l’achat. L’agence immobilière est censée aider sur ce point. Cela rallonge peut-être un peu les délais mais au moins on rentre dans un bien conforme.
• Charges éventuelles : c’est mieux de connaitre les différentes taxes qui s’appliquent à votre nouveau chez vous. Je ferai un article précis sur cet aspect. Ce matin, nous sommes allés nous inscrire à la taxe communale pour les ordures : La TARI. Nous avons été agréablement surpris par le sérieux de la démarche : Que ce soit en terme de tri sélectif et au contrôle de ce que vous jetez à la déchetterie (quantité autorisée à l’année)
• Réseaux eau, électricité, gaz, assainissement : Selon l’état du bien, c’est important de connaitre l’état des installations électriques, gaz etc…surtout qu’en Italie, il n’existe pas de diagnostics de moins de 3 mois obligatoires comme en France. A part, les DPE, vous devez vous débrouiller. On en reparle un peu plus bas.

3. Faire une offre en Italie

Comment fonctionne la négociation

• Lors de la visite, au regard du prix affiché : 168 000 euros, nous avons demandé à « l’agent immobilier du propriétaire » ce qu’il pensait de la marge de manoeuvre possible. Il nous a indiqué que le propriétaire était disposé à descendre à 155 000 euros soit une baisse de presque 8%.
• Nous avons hésité à faire une offre à 150 000 Euros (presque moins 11%). Nous en avons discuté avec Marco, « notre agent immobilier » qui nous a déconseillé de le faire. Son explication : pour lui, ce bien est passé sous les radars. Il devrait déjà être vendu vu son emplacement dans cette petite ruelle, la garage (un atout indéniable dans un centre historique) et les 3 appartements indépendants avec accès au roof-top. Vu ce que nous avions visités virtuellement et physiquement à Nardò et dans d’autres villages environnants, c’est vrai qu’il n’y avait pas photo.
• Nous avons suivi son conseil. Il faut dire que nous sommes dans des prix au M2 habitable autour de 700 euros. On est largement en-dessous de la Creuse (autour de 1 000 M2/M2) alors que ce sont deux appartements sur trois complètement habitables et confortables. Plus d’un mois après être entré dans les lieux, aucun regret. Au contraire, cela nous permet de nous faire aux lieux avant d’attaquer les travaux dans l’appartement dans lequel nous vivrons plus tard.

Les différences avec la France ou la Nouvelle-Calédonie

• Plus de souplesse
• Importance de la confiance.
• Rôle de l’agence immobilière plutôt envers le propriétaire.

4. Le compromis : « Contratto preliminare di compravendita »

À quoi sert-il ?

Nous avons vendu notre maison en Corse en avril 2026. Le processus est encore frais pour le comparer avec celui en Italie. Idem pour la Calédonie où nous y avons quelques ventes en cours.

Lors de la signature du compromis, nous avons été surpris de la ponctualité et de l’efficacité du notaire avec une traductrice officielle présente ainsi que les agences immobilières représentant le vendeur et les acheteurs.

• Engagement acheteur-vendeur : On est sur le même principe que le compromis français mais avec beaucoup moins de protection pour l’acheteur :
  • Le notaire italien :
    • Il ne s’occupe pas comme en France de s’assurer de l’existence des diagnostics obligatoires (de moins de 3 mois) d’installation électriques, plomberie, DPE, assainissement, amiante, termites, surfaces (loi Carrez) etc…Hormis le DPE (pas d’audit énergétique si votre bien est classé en E) et la vérification que le bien appartient bien à la personne qui vend, le reste est à la charge de l’acheteur.
    • En revanche, il s’occupe de contrôler les aspects juridiques (servitudes, indivision etc…) et cadastraux du bien immobilier.
    • En Italie, le rôle du géomètre est primordiale car c’est lui qui va garantir que les surfaces que vous achetez correspondent aux informations communiquées dans l’annonce ou par l’agence immobilière. Il n’y a pas de loi Carrez comme en France.
    • En revanche, pour tout le reste, c’est bien de s’appuyer sur un architecte.
• Versement d’un acompte : Oui. En général, 10%. C’est négociable autour de 5%. En revanche, pas de Dépôt de Garantie comme en Nouvelle-Calédonie, c’est extremêment rare
• Les frais à prévoir : Nous avons payé le jour de la signature du compromis : 325 euros pour la traduction officielle en Anglais. Nous venons de recevoir les deux exemplaires, en italien et en anglais. Nous avons demandé une traduction française pour l’acte définitif.
• Honoraires : Les honoraires totaux (agence et notaire) représentent environ 10% du prix de vente soit 15 500 euros pour ce qui nous concerne. Nous avons payé 2 000 euros pour le compromis. Sachant qu’en Italie, il est possible de régler en cash jusqu’à 5 000 Euros pour 1 000 en France.

Carnet de bord au 28 juillet 2026 :

Depuis le 15 juin dernier, nous avons convenu avec le propriétaire de vivre dans le bien que nous allons acheter. Nous payons uniquement les factures d’énergie et eau. C’est top pour se projeter dans les futurs travaux. Il est composé de 3 appartements. 2 ont été rénovés il y a un peu moins de 10 ans et sont parfaitement habitables. Les cuisines méritent d’être changées. Le troisième, dans son jus, est habitable aussi. C’est celui sur lequel nous allons concentrer les premiers travaux pour ensuite vivre dedans. Je vous renvoie vers le blog d’Estelle qui va suivre les travaux à venir https://apprendre-a-decorer-autrement.com/

Nous avons signé un compromis le 23 juillet 2026 chez un notaire de Lecce après une offre acceptée le 6 mai 2026. Dans cette offre, nous devions normalement signer la vente définitive le 15 juillet. Ce qui aurait été ultra rapide. Par précaution, nous avons accepté de repousser l’achat d’ici la fin de l’année au plus tard. Dans ce laps de temps, le propriétaire s’est engagé (condition suspensive du compromis) a régularisé par une conformité les travaux qu’il a réalisé.

La suite au prochain épisode 🙂